Aunque la vivienda VIS suele analizarse desde el precio final y los subsidios, OIKOS Sevillana introduce una variable que puede terminar siendo igual de importante para el comprador: cuánto cuesta vivir lejos de los sistemas de transporte que conectan con el resto de Bogotá. Por eso, el proyecto que contempla una inversión de $680.000 millones sobre un lote de 15.000 metros cuadrados tiene una particularidad que va más allá de las 1.800 unidades previstas, ya que su localización forma parte central de la propuesta de negocio.
El desarrollo se construirá durante seis años en la intersección de la Autopista Sur con Avenida Boyacá, un punto que OIKOS plantea como conexión con TransMilenio, el Metro de Bogotá y el futuro Tren de Cercanías. Según Luis Aurelio Díaz, presidente del Grupo OIKOS, esa cercanía busca facilitar el desplazamiento cotidiano de los futuros residentes, mientras el proyecto aprovecha la nueva normativa de los PRUMS para articular vivienda y renovación urbana.
La lectura empresarial resulta interesante porque la movilidad termina convirtiéndose en una característica del producto, aunque no aparezca dentro del apartamento. Díaz explicó que “su ubicación, en uno de los cruces viales más importantes de la capital” busca precisamente conectar a los compradores con los principales sistemas de transporte masivo, de manera que la ubicación pueda funcionar como un componente adicional del valor de la vivienda.
Una VIS que cambia el paquete de valor
Cuando el proyecto incorpora 1.800 viviendas y zonas comunes de gran escala dentro de un terreno de 15.000 metros cuadrados, la discusión cambia porque ya no se trata solamente de construir unidades residenciales, sino de organizar una operación urbana con una densidad importante. En ese esquema aparecen espacios deportivos, recreativos y de esparcimiento, con los que OIKOS busca trasladar al segmento VIS una experiencia residencial que tradicionalmente se ha asociado con otros niveles del mercado inmobiliario.
El modelo también tiene una implicación operativa, ya que concentrar vivienda, amenidades y conexión con transporte permite que buena parte del valor percibido por el comprador esté relacionada con el entorno. Si uno lo mira bien, esto reduce la dependencia de competir exclusivamente mediante el tamaño del apartamento, porque una parte de la decisión de compra se traslada hacia la accesibilidad, el tiempo de desplazamiento y las condiciones de vida alrededor de la vivienda.
A esa ecuación se suma la certificación ambiental prevista para el proyecto, que OIKOS relaciona directamente con las condiciones de financiación de los compradores. Díaz sostuvo que la política de sostenibilidad del grupo puede generar “acceso a tasas de interés preferenciales” mediante las llamadas tasas verdes, de modo que una característica ambiental del proyecto puede terminar teniendo un efecto concreto sobre el costo financiero de una familia.
El financiamiento completa la operación
Ahora bien, la demanda de vivienda no depende únicamente de que exista oferta, porque entre el precio del inmueble y la capacidad real de compra hay una brecha que los subsidios pueden ayudar a cerrar. En OIKOS Sevillana, la compañía señala que los compradores podrán acumular el subsidio de las cajas de compensación con el nuevo subsidio concurrente Mi Casa Milagro, una combinación que puede reducir el esfuerzo económico requerido para acceder a la vivienda.
De esta manera, el proyecto reúne tres variables que normalmente se analizan por separado: una inversión de $680.000 millones, una oferta de 1.800 viviendas y una localización conectada con infraestructura de transporte masivo. Como el desarrollo se extenderá durante seis años, el resultado dependerá también de cómo evolucionen la financiación, los subsidios, la infraestructura y la demanda, pero la escala de la operación muestra que OIKOS está apostando por un modelo de renovación urbana donde la vivienda es solamente una parte de la ecuación económica.
