La pandemia del COVID-19 marcó un punto de inflexión para el mercado de oficinas en Medellín. La crisis generó una absorción negativa, la caída de las rentas y la producción más baja de los últimos 8 años. Sin embargo, el sector presentará cambios estructurales y se espera la recuperación mediante un modelo híbrido, combinando la oficina y el trabajo remoto.
De acuerdo con el último estudio de JLL, firma especialista en bienes raíces y gestión de inversiones, “es crucial evaluar la redefinición y el futuro de los espacios de trabajo para fortalecer el mercado de oficinas en los próximos años”.
El informe destacó que 2020 “marcó una oportunidad para el mercado inmobiliario y sacó a la luz la necesidad de flexibilidad y adaptabilidad”. El nuevo foco de la configuración de los espacios se encuentra en la interacción entre los empleados, dando prioridad al trabajo en equipo, seguimiento de objetivos, espacios de mentoría y tutoría y networking e interacciones casuales.
Oferta y Demanda.
Para comprender el impacto de la pandemia, es necesario analizar el comportamiento de la demanda y la oferta. Según JLL, la producción en 2020 se limitó a tres edificios de oficinas en el submercado El Poblado. De Clase AB, Amsterdam Plaza y SELF sumaron 6.500 y 12.100 m² respectivamente; y de Clase A, Cross entró en operación con 5.300 m².
“El inventario total del mercado de oficinas de calidad en Medellín ronda los 858.000 m². En 2020, la producción de nuevos espacios de oficinas alcanzó los 25.900 m², un 26% menos que en 2019 y la más baja desde 2013”, menciona el informe.
En cuanto a la absorción el panorama varía por submercados: El Poblado fue el único con una absorción positiva, sobrepasando los 20.000 m². Esto demuestra como el distrito central de negocios (CBD por sus siglas en inglés) sigue siendo la zona más atractiva para los usuarios.
JLL señaló que la alta demanda de nuevos sectores como BPO y los precios competitivos en Medellín, han apuntalado la tendencia de descentralización, que se mantendrá en el mediano plazo.
Perspectiva de mercado y redefinición de las oficinas.
JLL encontró que, como resultado de la crisis económica en el 2020, el mercado de oficinas de Medellín alcanzó una tasa de vacancia de 6,4%. Esta cifra se encuentra en niveles bajos en comparación con las demás ciudades de Colombia, pero se espera que continúe en aumento. “La vacancia continuará al alza como resultado de cambios estructurales en la demanda”, detalla el informe.
“La transición alcanzará su punto más álgido en 2021, cuando se espera que la tasa de vacancia ronde el 12%, saliendo del rango de equilibrio del mercado. A partir de 2021, se espera que el mercado retorne a su dinámica, alcanzando una tasa de vacancia de 11% en 2022 y cerca de 9% en 2023”, menciona el informe.
En cuanto a las rentas, la reconfiguración de las oficinas y la búsqueda de ahorros por parte de las empresas llevará a un ajuste estructural de las rentas en los próximos años.
Por otro lado, JLL resalta dos tendencias que se acentuarán en los próximos tres años: migración a espacios de calidad (flight-to-quality) y migración a espacios flexibles (flight-to-flex).
“Los usuarios e inversionistas inmobiliarios favorecerán los espacios de alta calidad, en especial en un contexto de bajas rentas previstas para los próximos años y un repunte en las tasas de vacancia”, describe la firma.
Por último, JLL espera “una recuperación de los operadores de espacios flexibles en los próximos años a medida que los usuarios adopten modelos de trabajo híbridos”.